广 东 省 佛 山 市 南 海 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2012）佛南法民三初字第722号
原告佛山市南海区XX物业管理有限公司。
法定代表人何XX。
委托代理人陈XX、李XX，均系广东XX律师事务所律师。
被告林XX，女，1979年3月出生。
被告李XX，男，1973年3月出生。
上述原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院于2012年7月6日立案受理后，依法由审判员王少娟适用简易程序于同年8月28日公开开庭进行了审理。原?娴奈写砣?李XX到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年1月20日，原告与佛山南海区西樵XX花园业主委员会签订《XX花园物业管理服务委托合同》，合同约定：合同期限为3年从2008年2月1日起至2011年1月31日止，原告为XX花园全体业主提供物业服务，并约定收费标准为住宅每月0.78元/㎡，别墅1元/㎡，商铺1元/㎡，地下车位1元/㎡，架空层车位0.8元/㎡以建筑面积计算。如业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从公布通知之日起每日按应交费的千分之三交滞纳金。两被告住宅建筑面积89.83㎡，架空层摩托车车位面积：3.96㎡，即每月的物业管理费为89.83×0.78＋3.96×0.8=73.22元，两被告已拖欠2008年2月至2011年1月的物业管理费，共36月，欠费金额为73.22×36=2635.92元。违约金数额为276.50元。另外，2011年2月至2012年7月原告存在事实管理行为，2011年2月至2012年7月的管理费金额为73.22×18=1317.96元（共18个月）。
在2008年2月1日，原告向南海区西樵物业管理公司购买2008年1月前XX花园部分业主拖欠物业管理费的债权，并于2008年2月5日在小区的公布栏贴出公告，对相关情况进行了公示，公告贴出后部分欠费的业主已主动缴清拖欠的物业管理费。被告与南海区西樵物业管理公司签订了前期物业管理协议，约定1至5座、73座至83座，每月的管理费按0.5元/㎡，车位按0.5/㎡，6座至72座住宅按0.55元/㎡，车位按0.55元/㎡计算，被告住宅按83㎡计算管理费，即被告在2007年12月前每月的物业管理费为83×0.55=45.7元，但被告从2004年7月至2007年12月一直未交物业管理费，拖欠的数额为45.7×42=1919.40元（共42个月）。
综上所述，两被告已拖欠原告2004年7月至2007年12月的物业管理费1919.40元；2008年2月至2011年1月的物业管理费2635.92元，违约金276.50元，2011年2月至2012年7月的物业管理费1317.96元，合共6149.78元，两被告在原告多次催收的情况下，以各种理由延付，两被告的行为已属违约行为且侵犯原告和其他已交费业主的合法权益。故起诉请求判令：1、被告立即支付拖欠的2004年7月至2007年12月的物业管理费1919.4元；2、两被告立即支付拖欠的2008年2月至2011年1月的物业管理费2633.4元，违约金276.32元；3、支付2011年2月至2012年7月的物业管理费1316.7元；4、以上三项诉讼请求合共6145.82元；5、本案的诉讼费用由被告承担。
原告在诉讼中提供以下证据：
1、原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件各1份，证明原告的诉讼主体资格。
2、XX花园海怡居业主（用户）登记表复印件1份、佛山市南海区房产登记信息卡复印件2份，证明被告的诉讼主体资格，其住房建筑面积为89.53㎡，架空层摩托车位建筑面积为4.15㎡。
3、物业管理企业资质证书复印件、佛山市南海区物业服务收费备案表复印件各1份，证明原告具备物业服务的相关资质，XX花园物业管理费收费标准已经物价部门备案。
4、债权债务确认协议书复印件1份，证明原告从佛山市南海区西樵镇物业管理公司合法取得该公司对XX花园小区应收物业管理费的债权。
5、《公告》复印件一份，证明原告将其与XX花园小区原物业管理公司西樵物业公司就债权债务转让情况在该小区向所有业主予以公示。
6、XX花园物业管理欠费台账（难收）复印件1份，证明XX花园部分业主在2007年12月之前欠西樵物业公司物业管理费的汇总，其中反映XX花园海怡居X座XXX房业主在2004年7月至2007年12月共欠物业管理费1919.4元。
7、XX花园物业管理服务委托合同复印件1份，证明原告与西樵XX花园业主委员会签订了物业管理服务委托合同，对收费标准和违约金进行了约定。
被告没有答辩，亦没有提供证据。
被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩证的权利。经审查，原告证据来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予以确认。
综合原告的陈述意见和本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：
被告林XX、李XX是佛山市南海区西樵镇XX花园海怡居X座XXX房及海怡居X座XX号摩托车位的权属人，该房屋的住宅建筑面积89.53㎡，摩托车位建筑面积为4.15㎡。2008年1月20日，原告与佛山市南海区西樵XX花园业主委员会签订《XX花园物业管理服务委托合同》，约定：合同期限从2008年2月1日起至2011年1月31日止，由原告为XX花园全体业主提供物业服务，收费标准为住宅每月0.78元/㎡、别墅1元/㎡、商铺1元/㎡、地下车位1元/㎡、架空层车位0.8元/㎡，以建筑面积计算。逾期交纳物业管理费的，从公布通知后7日起每日按应交费的千分之三交纳滞纳金。2008年2月1日，原告与西樵物业公司签订了债权债务确认书，债权债务确认书约定西樵物业公司折价转让其应收管理费的债权予原告，该债权包含海怡居X座XXX房业主即两被告在2004年7月至2007年12月期间所欠的物业管理费1919.4元（83㎡×0.55元/㎡×42个月）。同年2月5日，原告与西樵物业公司将上述债权转让事项向XX花园小区的全体业主予以公示。2008年2月至2011年1月共36个月，被告林XX、李XX未交纳物业管理费共2633.4元(89.53㎡×0.78元/㎡×36个月+4.15㎡×0.8元/㎡×36个月)。上述合同期限届满后，2011年2月至2012年7月原告存在事实管理行为，被告欠该期间的物业管理费1316.7元（89.53㎡×0.78元/㎡×18个月+4.15㎡×0.8元/㎡×18个月）。被告所欠上述物业管理费经原告多次追收均未支付。
另查明，原告持有资质等级为一级的物业管理企业资质证书，2008年1月20日原告与佛山市南海区西樵XX花园业主委员会签订《XX花园物业管理服务委托合同》约定的收费标准已在佛山市南海区物价局备案。至庭审结束前，原告仍在XX花园为业主提供物业管理服务。
本院认为，原告与佛山市南海区西樵XX花园业主委员会签订的《XX花园物业管理服务委托合同》，符合平等自愿、协商一致的原则，双方意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力。被告是XX花园的业主之一，应当按照物业管理合同的约定享有权利并全面履行义务。依照《XX花园物业管理服务委托合同》的约定，被告应依约按月支付原告物业管理费，被告自2008年2月至2011年1月仍未支付应支付该期间的物业管理费共2633.4元。被告逾期支付物业管理费，已构成违约，原告请求被告按日万分之二计算违约金合共276.32元，没有违反法律规定，本院予以支持。XX花园原服务企业即西樵物业公司将该小区的物业管理费等债权转让给原告，且该债权转让亦已向全体业主公示，该债权转让有效，故原告请求被告支付债权转让前拖欠的即2004年7月至2007年12月期间物业管理费，本院予以支持。《XX花园物业管理服务委托合同》到期后,虽原告没有与XX花园业委会续签合同,但原告仍在XX花园提供物业管理服务,被告也实际上接受了原告提供的物业管理服务,根据公平、等价有偿原则,被告也应向原告支付在此期间的物业管理费, 至于物业管理费的收费标准,本院仍参照原《XX花园物业管理服务委托合同》约定标准计算管理费，原告请求被告支付从2011年2月至2012年7月的物业管理费1316.7元,理由充分,本院予以支持。被告林XX、李XX经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第六条、第七条的规定，判决如下：
一、被告林XX、李XX应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2004年7月至2007年12月期间的物业管理费共1919.4元予原告佛山市南海区XX物业管理有限公司。
二、被告林XX、李XX应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2008年2月至2011年1月期间的物业管理费共2633.4元及违约金276.32元予原告佛山市南海区XX物业管理有限公司。
三、被告林XX、李XX应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2011年2月至2012年7月期间的物业管理费共1316.7元予原告佛山市南海区XX物业管理有限公司。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告承担，并应在给付上述款项时一并迳付原告，本院不另作收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 员 王少娟
二○一二年九月七日
本件与原本核对无异
书 记 员 张文烨
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