原告吴*，男，**出生，汉族，住广州市**。
委托代理人龚磊、汤伟，系广东东方昆仑律师事务所律师及律师助理。
被告方**，女，**出生，汉族，住广州市**。
被告张**，男，**出生，汉族，住广州市**。
两被告的共同委托代理人潘瑞玲，系广东正光明律师事务所律师。
原告吴*诉被告方**、张**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年10月25日受理后，依法适用简易程序于同年12月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龚磊、汤伟，被告方**及两被告的委托代理人潘瑞玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月30日，原告为购买房屋，与被告签订《房屋买卖合约》，以购买被告所有的位于佛山市南海区大沥镇黄岐沙溪海北大道**房产，合约具体约定如下：1、该物业建筑面积为87.25平方米（合约第一条）；2、该物业之成交价为人民币480000元整，买方支付买卖双方税费（合约第二条）；3、本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金：乙方拒绝出售或购买该物业（合约第六条）；定金人民币10000元整，买方应在签署本合约同时交付给经纪方，由经纪方无息转给卖方（合约附件第一条B款）。上述合约签订后，原告依照合约约定向被告交付了定金人民币10000元及向中介方支付6000元中介费。由于被告张**在长沙工作，由方**代签，但被告张**之后曾在《售房人声明书》上签字。签完买卖合同后，合富置业在准备网上签订购房合同时，由于当时的房产由张*任（父）、方**（母）及张**（儿子）共有，而张*任已去世，所以，合富置业不能帮助买卖双方办理网签。必须要求方**与张**须办理继承公证及过户后，到房管局办理产权变更手续后才能够网上签约。同样，因为没能够网签，买方向银行申请贷款时，银行告知买方贷款不符合条件。所以，银行没有出具同意贷款意见书给到买方（已经签完银行贷款的资料）。然而这个继承公证及过户至2011年3月下旬才办理完毕。后原告了解到，原来方**还有一个已经去世的女儿，女儿的户口在山东，她需要到山东公安局开证明。而且开证明时，她女儿的名字有误，方**并未要求对方更改。黄歧公证处要求重新开证明，因此又多花了一个月办理继承公证。对于方**有已经去世的女儿，需要这么长的时间办理继承，方**在卖房时并未向我们说明。方**于3月底通知我继承过户办理完毕。至此，张**、方**共用了4个多月的时间才将继承过户办理完毕，远远超过正常继承过户的办理时间。从2010年10月30日签订买卖合同开始，2011年1月16日办理完公证，一直到2011年3月16日，卖方才把房产证变更到两个人名下。2011年3月19日，佛山市住房与城乡建设局出台了落实《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》有关事宜的通知。通知对在佛山市买房的居民进行了限制。但是在2011年3月18日前购买房产的居民不适用该通知，买房的交易点以网签购房合同时间为准。因此，是因为被告方继承公证办理了3个多月，办理完公证后，又到2011年3月16日才办理完房产证登记，办理完登记后又没有及时通知买方和合富置业，进行网上签约，最终才导致原告因为国家政策问题不能买房，本案两被告对此当然应当承担合同约定的违约责任。事实上，在佛山市房地产政策出台后，本案原告仍然作出了很多努力，希望取得购房资格，包括户口迁至佛山，因为原告有资格迁户口至佛山，但最终，本案被告仍然在未通知原告的情况下私自将涉案房产转售给了第三方。原告认为，被告的行为已经违反了合约约定，原告依法有权解除合同，并有权要求被告向原告支付相当于成交价10%的违约金，即人民币48000元；同时，因为被告的违约行为导致合约解除，其收取的原告购房定金人民币10000应退还原告。为维护自身合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋买卖合约》；2、被告返还原告的定金10000元及支付违约金48000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告方**、张**辩称，1、两被告与原告于2010年10月30日在广东合富房地产置业有限公司的促成下签订了房屋买卖合约，约定两被告向原告出卖涉讼房屋，该物业建筑面积为87.25平方米，约定成交价为人民币480000元，合约签定当日，原告支付了10000元定金。同时双方还约定，首期楼款（不含定金）为人民币140000元，买方按下列方式交付，即买卖双方同意至银行审批出具同意贷款意向书后五日内到房管部门办理交易、交税手续，于房管部门出具交税回执当天由买方自行支付给卖方，其余330000元房款由买方向银行申请20年按揭贷款。在原告办理银行按揭手续期间，佛山市政府出台了落实《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》，由于原告并非佛山户籍居民家庭，依照文件精神，暂停在佛山行政区内向其售房，由于政策性的变动，导致本合约无法履行。2、在两被告办理继承的有关手续后，两被告与原告一同前往银行办理按揭，且配合原告完成递件资料，是原告不符合递件要求，才造成不能办理过户的事实。双方不能完成房屋买卖的原因不在两被告，而是政府的政策而造成客观原因不能交易，非双方的责任，应按合同的约定，不能追究双方的违约责任，故两被告只能承担返还定金的责任。3、双方都清楚买卖合约的条款，中介公司已经明确告知客户，在佛山市南海区办理房屋过户需要5-6个月时间，两被告的履行时间尚在5-6个月的时间内，故两被告并没有违约。由于合同的目的无法实现，两被告同意解除合约，已收的定金10000元返还给原告，但原告请求支付48000元违约金依法无据。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、原告吴*身份证（1份，复印件），用以证明原告的主体资格。
2、被告方**、张**身份证（各1份，复印件），用以证明被告的主体资格。
3、房屋买卖合约（1份，原件），用以证明原、被告之间的房屋买卖存在的事实以及双方的权利义务关系。
4、房产证（1份，复印件），用以证明直至到2011年3月16日两被告才将涉案房产登记至两被告名下。
5、佛山市南海区房产登记信息卡（1份，原件），用以证明涉案房产目前已转让予第三方。
6、收款收据（1份，原件），用以证明原告已经根据房屋买卖合约支付了1万元购房定金予两被告。
7、发票（2份，原件），用以证明原告支付了购房中介费及咨询费6000元予中介合富房地产置业有限公司。
8、售房人声明（1份，原件），用以证明两被告对本案的房屋买卖是明知的。
经庭审质证、辩证，被告方**、张**对原告提供的证据1没有异议，且能证明原告是广州市户籍居民；对证据2、3、4没有异议；对证据5的真实性没有异议，但认为登记卡没有显示被告与第三方的房屋买卖时间；对证据6、7没有异议；对证据8真实性没有异议，但认为内容空白，是两被告的真实签名，为防止被盗用，要求收回该份证据。同时该份证据也能证明两被告积极配合办理过户手续。
被告方**、张**在诉讼中提供下列证据：
1、落实《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》有关事宜的通知（1份，打印件），用以证明由于限购政策的出台，导致本次买卖不能履行，已经超出被告的主观意愿。
2、继承权公证书（1份，复印件），未婚证明公证书（1份，复印件），诊断证明书公证书（1份，复印件），家庭成员情况证明公证书（1份，复印件），用以证明两被告积极办理继承房屋的证明，由于出现了客观原因，才延误了办理时间。
经庭审质证、辩证，原告对被告方**、张**提供的证据1的真实性没有异议，但本次交易不能履行并不是限购政策的出台，而是因为两被告迟迟不能办理公证及房产过户登记手续，且即使两被告在2011年3月16日完成了涉讼房屋的房产登记，本次买卖行为还是可以完成的，因为限购政策在3月19日前出台，只要双方在3月19日前完成网签，此次房屋买卖还是可以完成的，但两被告没有及时配合原告办理网签手续而造成交易不能；对证据2的真实性无异议，但认为公证书上所指的方**有一已故女儿的事实，原告在签订合约时是不知道的，两被告也没有告知我们该事实；公证书作出的时间是2011年1月16日，距离双方签订合约已经过了2个月，根据公证书出具的时间，被告应在出具了公证书后应立刻到房管局办理过户手续，按房管局流程，1个月内应能出具新的房产证，而两被告实际于2011年3月16日才取得了新的房产证，拖延了办理的时间。
为查清本案事实，本院依法调取以下证据：佛山市南海区房产登记信息卡（登记权属人为罗伯清）（1份，原件）。
原告、两被告庭后补交质证意见，均对本院依法调取的证据真实性无异议。
经本院审查认为，原告出示的证据1-8及两被告出示的证据1、2，相对方对其真实性均没有异议，本院对其真实性予以确认。对本院依法调取的证据，双方当事人均对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
经审理查明：原告吴*为非佛山户籍居民，且不能提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明。
2010年10月30日，被告方**、张**（卖方）与原告吴*（买方）、广东合富房地产置业有限公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合约》，约定原告向被告方**、张**购买位于佛山市南海区大沥镇黄岐沙溪海北大道白天鹅花园47幢5A房（以下简称为“涉讼房屋”）；成交价480000元；定金10000元原告在签署本合约同时交付被告，被告收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助原告申请银行按揭。买卖双方有拒绝出售或购买物业等情形，即视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金。同日，被告方**、张**收取原告定金10000元。
2011年1月16日，经广东省佛山市南海公证处公证，涉讼房屋于2010年12月17日为张*任、被告方**、张**按份共有。张*任于2005年死亡，涉讼房屋三分之一产权属张*任遗产。张*任的配偶是被告方**，张*任的子女是被告张**、张蓓（先于张*任死亡）；张*任的父母均先于其死亡，张*任的遗产由被告方**、张**共同继承，各占涉讼房屋的二分之一产权。
其后，被告方**、张**向佛山市住房和城乡建设局申请变更登记。2011年3月16日，佛山市住房和城乡建设局核发房屋产权证（证书号为粤房地权证佛字第0200228265、0200228266），权属人为被告方**、张**。
2011年3月18日，佛山市人民政府发出佛府办（2011）28号文，实施市行政区域内住房限购措施，（自发文之日起）对无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。
其后，被告方**、张**向第三人出售涉讼房屋。2011年5月25日，涉讼房屋经佛山市住房和城乡建设局变更登记权属人为案外人罗伯清（证书号为0200244651）。
2011年10月25日，原告向本院提起诉讼。
本院认为，原、被告及广东合富房地产置业有限公司三方签订的《房屋买卖合约》是各方真实意思表示，合法有效，无违反法律的强制规定，应受法律保护。双方应依约全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助、办证等义务。对于两被告在履行涉讼合同时是否存在违约行为，本院作如下分析：一、合同约定两被告在收到定金后十日内提供办理银行贷款的相关资料，包括登记在两被告名下的房屋产权证等，两被告在2010年10月30日即收取定金，因需办理继承权公证等相关资料，直至2010年3月16日方变更涉讼房屋为两被告名下，期间长达4个多月。两被告作为涉讼房屋的实际控制人应当知悉涉讼房屋的状态及办理房屋产权相关文件的时间，但其在明知签订涉讼合同时涉讼房屋仍登记在张*任、被告方**、张**名下的情况下，仍与原告签订在十日内提供办理银行贷款相关资料的条款且未能在上述约定时间内提供相关资料已构成违约。二、对于两被告抗辩已变更了上述十日内提供相关资料的条款的问题。本院认为，当事人约定变更合同的，变更后的合同从双方达成合意之日起生效。而本案双方当事人对变更上述条款后何时提供办理银行贷款的相关资料的约定不明，未达成合意，亦未能达成补充协议，应视为未变更合同。两被告在签订合约4个多月后方能提供办理银行贷款的相关资料已超出合理期限，且亦未举证证明在2011年3月16日完成房屋产权变更登记手续后有及时通知原告，故因限购政策出台导致双方签订合约的可期待利益不能实现的责任在两被告，两被告的行为已构成违约。三、即使2011年3月18日佛山市出台限购政策，但原告是否属于限购对象、双方能否继续履行涉讼合同、涉讼合同是否符合法定或约定的解除条件等两被告均应依法履行通知义务，处理双方的合同关系后再另行处分涉讼房屋。但两被告在2011年5月25日即将涉讼房屋另行出售予他人，其违约行为明显。在原告不存在违约行为的情况下，因两被告另行出售房屋不再履行双方的房屋买卖合同，原告选择请求两被告返还已支付定金10000元及按成交价10%计付违约金48000元的主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告吴*与被告方**、张**于2010年10月30日签订的房屋买卖合约。
二、被告方**、张**应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金10000元予原告吴*。
三、被告方**、张**应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金48000元予原告吴*。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费625元（原告已预交），由被告方**、张**负担。两被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 员 周桂 颜
二○一一年十二月二十五日
书 记 员 李柳 媚
