关键词   执行异议   房屋买卖合同   查封

裁判要点

在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，买受人已合法占有该不动产，已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，法院对其排除执行的请求予以支持。

相关法条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条

基本案情

2015年7月26日，周某与陈某瑶、广州市某房地产代理有限公司佛山分公司签订编号为NO.0001011《房屋买卖合约》，约定周某以240万的价格向陈某瑶购买涉案房屋，陈某瑶于2015年12月30日交付涉案房屋予周某，并对各方权利义务作出约定。上述合约所附附件载明：周某应在签署合约同时自行交付部分定金10万元予陈某瑶；周某应在2015年8月30日前自行交付定金金额35万元予陈某瑶；陈某瑶同意在收取定金后三十个工作日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；在接到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣帐日前，周某提取195万元转入陈某瑶账号，银行到账后即视为陈某瑶已收取相应楼款。

2015年7月27日，周某向陈某瑶名下账户转账支付首笔定金10万元，并由陈某瑶出具收款收据，确认收到周某交来的购房定金10万元。周某于同年8月21日、26日分别向陈某瑶转账支付10万元、17万元。

2015年8月27日，佛山市南海公证处出具（2015）粤佛南海第***号公证书，载明周某委托林茂代为向银行及相关部门办理涉案房屋的还贷手续、注销抵押登记手续及办妥还款手续后，代为出售涉案房屋、办理房屋水、电、煤气、电视、物业管理等。2015年8月29日及9月30日，原告分两次向陈某瑶名下账户转账付款，每次支付12900元，合计25800元。

2015年10月9日，周某与陈某瑶签订一份《借款合同》，约定周某向陈某瑶借款20万元，借款期限自2015年10月10日至2015年10月30日，借款用途为还房贷。同日，周某分五笔向陈某瑶名下还贷账户转账，每次20万元，合计100万元。同年10月10日，周某分五笔向陈某瑶名下账户转账105.2万元，五笔转账分别为42.2万元、13万元、10万元、20万元、20万元。同日，陈某瑶出具《收款收据》，载明周某垫资代陈某瑶向银行办理提前还贷款204万元。该收款收据另手写载明“附加壹万元，总金额为人民币贰佰零五万元整”。

2015年10月15日，陈某瑶将涉案房产3套钥匙交付给周某。陈某瑶与龙国炜于2015年11月3日至4日间搬离涉案房屋。原告在2015年10月26日知悉涉案房屋被法院查封后，要求陈某瑶补签《收楼确认书》，双方并在确认书落款时间处签署时间为2015年10月15日。

2015年10月23日，佛山市禅城区人民法院依据（2015）佛城法民三初字第***号民事裁定查封涉讼房屋。佛山市禅城区人民法院受理的原告周某诉被告何某清、第三人陈某瑶案外人执行异议之诉一案，案号：（2015）佛城法民一初字第***号。诉讼中，周某应法院要求将其在中国工商银行股份有限公司佛山某支行开设账户内的银行存款20万元交由法院保全。法院已冻结上述账户内银行存款20万元。周某在该案中明确其向陈某瑶转款超出房价总款的2万余元是因提前还贷所产生的罚息，该款系由陈某瑶先转账给周某，再由周某再支付到陈某瑶的账户，并于2015年8月开始替陈某瑶偿还了两期贷款合计25800元。佛山市禅城区人民法院判决不得对涉讼房屋采取执行措施。

何某清不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2016年5月26日作出（2016）粤06民终****号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

本院受理原告顺德某银行南海支行诉被告陈某瑶、钟某宏金融借款合同纠纷一案，案号为（2015）佛南法民二初字第****号。在审理过程中，原告顺德某银行南海支行向本院提出财产保全申请。经审查，本院作出（2015）佛南法民二初字第****-1号民事裁定，并据此于2015年11月25日查封了被告陈某瑶名下的涉案房屋（证号：0200469100）。2016年9月2日佛山市（南海区）房产查询证明显示，涉案房屋已办理查封，类型为：查封，查封单位：佛山市南海区人民法院，查封日期:2015年11月25日，证明文号：（2015）佛南法民二初字第****号。周某对此提出异议，请求法院裁定不得对涉讼房屋采取执行措施。本院经审查，作出（2016）粤0605执异***号执行裁定书，裁定解除对涉讼房屋的查封。原告不服该裁定，向本院提起本案诉讼。

原告向本院提出诉讼请求：1.撤销（2016）粤0605执异***号执行裁定书，继续维持对位于广东省佛山市南海区桂城街道锦园路****房（产权证号：0200469100）的查封；2.本案诉讼费用由三被告承担。

裁判结果

驳回原告广东顺德某银行南海支行的诉讼请求。

裁判理由

本院认为,第一，关于涉讼买卖合同是否签订于查封前的问题，涉讼合同签订于2015年7月26日，涉讼房屋于2015年11月25日被本院查封，涉讼合同签订于法院查封之前。涉讼合同有原件核对，原告虽对合同的签订时间真实性提出异议，但没有举证证明合同的签订时间与合同载明的落款时间不一致，应承担举证不能的不利后果。

第二，关于周某是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题，周某确认2015年10月15日的《收楼确认书》是其于2015年10月26日知道涉讼房屋被禅城区法院查封后要求陈某瑶补签，事后补签的事实不能据此否定二人确认陈某瑶在补签之前已交付涉讼房屋钥匙予周某的事实，周某取得钥匙后，应视为其对涉讼房屋已经有事实上的管理和支配权。

第三，关于周某是否已支付全部价款或按合同约定支付部分价款的问题，涉讼合同约定周某应在签署合同同时自行交付部分定金10万元予陈某瑶，陈某瑶在收取定金后30个工作日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，在银行通知预约扣账日前，周某提取195万元转入陈某瑶账户，银行到账即视为陈某瑶已收到相应楼款。虽然周某后来在约定定金交付期限只支付了37万元予陈某瑶，但8月27日陈某瑶委托经纪方代为办理还贷手续，之后周某超出原约定还贷金额195万元向陈某瑶还贷账户转入204万元，结清了还贷账户的欠款，表明周某与陈某瑶变更了合同定金及还贷账户的付款金额及付款期限，周某已按照变更后的约定结清陈某瑶账户的欠款。由于周某转账至陈某瑶名下账户的款项中有20万元系由陈某瑶出借予周某，即周某尚欠20万元房款未支付予陈某瑶。但周某已按佛山市禅城区人民法院要求在指定期限内自愿将上述剩余款项20万元交付保全，故周某已按合约约定的款项支付部分款项并将剩余价款按照人民法院的要求交付保全。原告主张周某与陈某瑶及其关系人之间存在多次资金往来有违常理，但本院根据原告申请调取的周某和陈某瑶账户的银行流水，周某和陈某瑶在合同签订前没有资金往来，其后的资金往来，周某均已提供合理说明，其中包括20万元为借款，双方以陈某瑶账户进行还贷等。原告仅以陈某瑶和其配偶之间资金往来、周某自己账号之间存在资金往来为由，主张周某与陈某瑶之间的付款不真实，没有法律和事实依据。原告的举证不足以推翻周某和陈某瑶之间的付款事实，本院对原告的意见不予采纳。

第四，周某对房屋未能办理过户是否存在过错的问题，原告主张涉讼房屋于2015年10月14日已还清贷款，具备过户条件，但涉讼房屋于2015年10月23日被禅城区法院查封，10天的时间仍为买卖双方办理还贷后等待银行出具贷款结清证明、办理涂销抵押等过户前手续的合理期间，没有证据显示周某对房屋未能办理过户存在过错。