关键词  转租  幼儿园经营  危房  合同严守  利益衡量

裁判要点

出租人在选择承租人、保障租赁物安全及按时收租方面的相关权益应受法律保障，但其在行使合同解除权时应受到一定的限制，包括在承租人未实际让渡租赁权而为履约进行内部管理或合作性经营时，在房屋未危及生命、人身安全或严重影响合同约定用途时，在收租权益受到一定侵害但未足以严重影响合同目的时，均应承担一定的容忍义务。同时，基于幼儿园经营场所的特殊性，出租人还应考虑租赁合同以外的更多因素，包括经营活动清理、幼儿安置等社会关系的调整而审慎做出解约主张。上述利益衡量体现了合同自由、合同严守、公平、诚实信用原则的综合比较与角力。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条。

案件索引

一审：佛山市南海区人民法院（2011）佛南法民三初字第645号（2011年7月8日）

二审：佛山市中级人民法院（2011）佛中法民一终字第1778号（裁定发回重审）

重审：佛山市南海区人民法院（2012）佛南法民三重字第3号（2013年9月23日）

重审二审：佛山市中级人民法院（2014）佛中法民一终字第859号（2014年6月23日）

基本案情

原告诉称，原告是位于佛山市南海区盐步大道XXX号房地产的所有权人。2004年8月17日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定：原告将上述房地产出租给被告用于经营幼儿园，2004年9月1日至2009年8月31日期间每月租金为16000元（其中2004年9月1日至2006年8月31日期间原告免收租金，作为原告对涉讼物业的装修投资）；2009年9月1日至2014年8月31日期间每月租金为17600元；被告每月10日前向原告交租（存款至原告指定帐户），如逾期一天，被告应按当月租金的千分之五支付违约金，如逾期超过21天，则原告有权解除合同，收回房屋；如未经原告同意，被告擅自转租或分租，则视为被告自动放弃房屋使用权，合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，所造成的一切损失由被告承担；任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；租赁期间内，被告必须领取合法证照，依时纳税；租赁期满，被告所建造的建筑物及水电设施归原告所有。合同签订后，原告将房地产交付给被告使用，在该地址上也确实成立了一间幼儿园（大沥育某幼儿园），原告一直认为是被告以自己的名义设立该幼儿园并进行经营。被告在大部分时间内都能够按时交租，至2009年初被告开始不能如期足额交租。2011年3月初，原告对被告拖欠租金的行为忍无可忍，要求解除合同。后被告才于3月5日存入租金。另外，在原告追讨租金的过程中，发现大沥育某幼儿园是以第三人彭某的名义设立的，彭某又于2005年7月将讼争房屋转租给第三人朱某使用和经营，彭某每月收取2万多元租金以赚取差价。在本案审理过程中，因讼争房屋附近工地施工，造成讼争房屋地基下沉，墙体及承重柱出现严重的开裂、错位，房屋被鉴定为危房，故原告要求停止使用。再考虑本案房屋是用于幼儿园的特殊用途，原告要求被告及两第三人停止使用，撤出所有人员。请求判令：1、依法解除原、被告的房地产租赁合同；2、确认被告与第三人彭某、朱某的转租行为无效，被告与第三人彭某、朱某立即将位于佛山市南海区盐步大道XXX号房地产交还给原告；3、被告向原告支付延期付租的违约金15464元；4、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称，涉讼房屋并非危房，并不符合需要解除合同的条件。彭某是危某强的母亲。被告是以家庭户的形式来经营幼儿园，危某强作为承租人，但彭某是幼儿园的实际挂牌人。朱某是幼儿园聘请的园长，这只是幼儿园的内部管理行为。因此被告不存在转租的情形。约定每月10日前交租，并没有明确是当月的10日交还是下一个月的10日交，被告理解成是下一个月的10号交，故没有延迟交租，有时甚至还提前交租。请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人彭某表示其意见与危某强的意见一致。

第三人朱某述称，第一，原告及其代理人私自录音通话，未经其本人同意，属法律禁止性规定，不得作为证据使用。另外，电话通话具有巨大的随意性，无法甄别内容是否夸大和虚构。第二，朱某是幼儿园的园长，与投资人彭某不是转租或承包关系，朱某与投资人按口头约定的业绩绩效来定，不存在由谁发放工资给朱某。第三，幼儿园的经营实体是彭某、危某强母子，与朱某无关。第四，上述内容与其他方面有冲突之处的，以上述意见为准。因此，朱某不同意将场地交还给原告。其他意见与被告一致。

法院经审理查明，涉讼房屋位于佛山市南海区盐步大道XXX号。行政部门于2002年9月13日核发房地产权证，登记涉讼房屋权属人为原告，该房屋所占土地为出让商住用地。

2004年8月17日，原告何某华与被告危某强签订《房地产租赁合同》（以下简称涉讼合同），双方约定：原告将涉讼房屋出租给被告用于经营幼儿园，总用地面积为1300.32平方米，租期从2004年9月1日至2024年8月31日，共20年；2004年9月1日至2009年8月31日期间每月租金为16000元（其中2004年9月1日至2006年8月31日期间租金合计384000元，作为原告对涉讼物业的装修投资而免收），2009年9月1日至2014年8月31日期间每月租金为17600元；租金按月计算，由被告在每月的10日前，存款到原告指定的账户上，逾期交租的，每逾期一日，被告须按当月租金的5‰向原告支付违约金，如逾期21日，原告有权解除合同，收回房屋；被告在签订本合同时，向原告缴纳保证金100000元，原告应在租赁期满或解除合同后一个月内将全部保证金无息退回给被告；除非原告书面同意，否则被告不得将房屋转租或分租，如有违反视为自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的损失，由被告负责赔偿；任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；合同还约定，租赁期间内，被告必须领取合法证照，依时纳税；出租人负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修。在租赁期内，经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准的，租赁合同自然终止，因此造成的损失由责任方负责赔偿。

上述合同签订后，原告依约将涉讼房屋交付给被告使用，被告随即对该房屋进行了装修。

装修完毕后，被告的母亲即彭某于2004年8月向佛山市南海区盐步街道办事处教育办公室、南海教育局申请在涉讼租赁场所上开办“佛山市南海区大沥育某幼儿园”（以下简称育某幼儿园），该两单位盖章确认。申办资料填写彭某为育某幼儿园法定代表人（负责人）、校长。后南海教育局于2005年2月3日颁发办学许可证（编号44040460XXXXX），登记彭某为负责人，办学地址为涉讼房屋地址。

2005年7月26日，彭某、育某幼儿园（甲方）与朱某（乙方）签订《承包经营合同》（以下简称承包合同一），约定：甲方将育某幼儿园交给乙方承包经营，承包期为三年（自2005年8月1日至2008年7月31日止），第一年的承包费为23000元/月，第二、三年的承包费为25000元/月；甲方责任包括提供合法之经营牌照，提供现有之经营场所、设施、玩具及用具等；乙方责任包括（1）致力搞好经营管理，力争上南海一级学校；（2）对园内设施、玩具、用具及绿化有维护责任，如不可正常使用则负责更换，更换部分期满归甲方所有；（3）对幼儿及园内所有员工的安全负有全部责任，概与甲方无关；（4）乙方须自购一台幼儿接送面包车；该园在合同生效前的债权债务由甲方承担，合同生效后发生的债权债务由乙方承担。

2009年7月26日，彭某、育某幼儿园（甲方）与朱某（乙方）再次签了一份《承包经营合同》（承包合同二），约定：甲方将育某幼儿园交给乙方承包经营，承包期为四年（自2009年8月1日至2013年7月31日），其中2009年8月1日起至2013年7月31日止承包费为每月32000元；甲乙双方的责任与承包合同一相同，并增加乙方责任为乙方承包后改建、增加的项目经甲方同意方可进行，费用由乙方负责。

2010年3月24日，佛山市南海区教育局（以下简称南海教育局）发出《民办学校办学许可证》（许可证号为44040460XXXXX），载明：育某幼儿园校长为朱某，有效期限五年（2010年3月24日至2015年3月23日）。

2011年3月22日，南海教育局出具《佛山市南海区大沥育某幼儿园证明材料》，载明：育某幼儿园办学许可证号为4404060XXXXX……朱某从2005年开始任该幼儿园园长。

2011年10月20日，南海教育局向本案二审法院即佛山市中级人民法院复函（以下简称教育局复函一），内容包括：育某幼儿园是我局于2005年2月3日批办的民办幼儿园（编号44040460XXXXX）……幼儿园变更园长只需向我局提交《委托园长的申请书》、新任园长的上岗资格证、学历证，以及填写《民办幼儿园变更园长审批（核）申报表》，不用提交办学场地证明材料……经办人未经查核误将幼儿园换证的经办人朱某当作园长录入幼儿园管理数据库，导致2010年3月24日由我局发出的办学许可证和2011年3月22日由我局出具的证明材料有误……向二审法院申明：育某幼儿园从2005年开办至今注册的举办者和园长均为彭某，该幼儿园开办至今未向我局提交过变更幼儿园园长的申请材料。

2012年1月6日，南海教育局向佛山市中级人民法院复函（以下简称教育局复函二），内容包括：育某幼儿园2005年开办，举办者为彭某，园长也为彭某，所有开办资料至今均没有任何变更。

朱某在本院于2011年5月11日向其所作的《询问、调查笔录》中陈述：彭某是育某幼儿园的法定代表人，从2005年3月起，彭某聘请朱某担任育某幼儿园的园长；朱某曾经向彭某承租过育某幼儿园，双方签订过租赁合同，合同到期后，双方没有续签合同；租赁期间的租金为2万多元，现在朱某每月仍继续交2万多元的租金给彭某。对此，朱某在重审庭审中解释称：以上陈述所涉“租金”指每月交给幼儿园董事危某仪的租金、水费、电费；因为危某仪要求按固定数目交纳，所以每个月交纳数额固定；该笔款项来源于幼儿园收入，余下收入扣除正常开支后以现金方式交付给幼儿园股东。朱某在重审庭审中还述称：朱某担任幼儿园园长，待遇综合计算，每个月有工资，年底有分红，分红是内部股东决定，与经营状况挂钩；朱某负责人事、财务等全面负责工作，负责日常管理；被告及彭某也参与管理，需要在区或镇办理执照及员工工资、提成等事宜需要请示该两人，办证年审需要被告报批。

2012年6月11日，朱某在本案二审法官及书记员在育某幼儿园所作《笔录》中称：朱某是育某幼儿园园长，是从彭某的另外一家幼儿园调过来，2005年初过来进行管理；育某幼儿园是彭某开办的，朱某只是按月收工资；承包合同一、二名字是朱某写的，但没有签过这样的合同。后朱某拒绝在上述笔录中签名并撕毁原笔录。

庭审中，被告曾向法院提交过两套《育某幼儿园教职工工资表》，其中一套数据为打印文字（被告出示的证据4，以下简称打印工资表），另一套数据为手写文字（本院出示的证据9，以下简称手写工资表）。两套工资表中均有朱某作为职工的工资情况，但两表部分月份的数据不一致。对此，朱某庭审中认为两份材料不同之处为笔误，以打印工资表为准；被告庭审中认为手写工资表为被告姐姐危某仪所作，是外帐，打印工资表为朱某所作，以打印工资表为准。

租赁期间，被告存在多次逾期支付租金的情形：2009年3月的租金16000元延迟14天支付；2009年9月租金少支付1600元，延迟41天付齐；2009年10月租金少支付1600元，延迟11天付齐；2010年11月租金17600元延迟28天支付；2010年12月租金17600元延迟25天支付；2011年1月租金17600元延迟36天支付；2011年2月租金17600元延迟22天支付。

本案重审期间，根据原告申请，本院依法委托佛山市房屋建筑设计院有限公司对涉讼房屋是否属于危房及房屋的安全等级、能否正常使用（包括是否符合建筑物正常使用的相关国家标准及行业标准）进行司法鉴定。该公司鉴定结论认为：依照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）（2004版），涉讼房屋的危险性等级评定为“B级”，结构承载力基本能满足正常使用要求，个别构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。处理建议：1、对倾斜墙体作拆除重砌处理；2、应对东座有倾侧飘板作加固处理。3、房屋所有人或使用人应对该房屋加强检查，若发现有异常情况，应及时采取安全措施并报告有关部门。

另查明，育某幼儿园作为参保单位为朱某在2008年6月至2012年9月期间缴纳佛山市社会保险费，参保项目包括养医生工失。

裁判结果

佛山市南海区人民法院于2011年7月8日作出（2011）佛南法民三初字第645号民事判决，一、被告危某强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期付款违约金15464元予原告何某华；二、驳回原告何某华的其他诉讼请求。宣判后，当事人提出上诉。佛山市中级人民法院作出（2011）佛中法民一终字第1778号民事裁定，发回重审。佛山市南海区人民法院重审后于2013年9月23日作出（2012）佛南法民三重字第3号民事判决，一、被告危某强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期违约金15464元予原告何某华；二、驳回原告何某华的其他诉讼请求。宣判后，当事人提出上诉。佛山市中级人民法院于2014年6月23日作出（2014）佛中法民一终字第859号民事判决，驳回上诉，维持原判。

裁判理由

一、佛山市南海区人民法院（2012）佛南法民三重字第3号判决认为：原、被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。

有关是否有转租行为问题。一、彭某、危某仪分别为被告危某强的母亲、姐姐，该三人均为十分亲近的亲属关系。危某强承租涉讼房屋并对其进行装修，彭某申办育某幼儿园并登记为该幼儿园法定代表人，另根据被告与第三人的陈述，危某仪作为幼儿园的“董事”参与管理、制作工资表、收取相关款项等，印证了被告答辩中有关“被告以家庭户的形式来经营幼儿园”的主张，同时在本案中并无证据显示上述三人之间相互签订合同、收取租金或其他费用，故不构成转租行为，本院采信被告上述主张，认定彭某、危某仪作为亲人协助危某强以家庭户的形式经营幼儿园。因此，原告主张危某强与彭某之间存在转租行为无据，本院不予采纳。二、针对原告主张朱某与危某强、彭某之间存在转租行为，本院分述如下：（一）根据原国家教育委员会于1996年1月26日颁布的《全国幼儿园园长任职资格、职权和岗位要求（试行）》第一条规定，一般幼儿园园长的任职资格为幼儿师范学校（含职业学校幼教专业）毕业及以上学历或高中毕业，获得幼儿园教师专业考试合格证书，有一定幼儿教育工作经历，并具有小学、幼儿园一级教师职务；示范性幼儿园和乡镇中心幼儿园园长还应有五年以上幼儿教育工作经历，并具有小学、幼儿园高级教师职务;所有幼儿园园长须获得岗位培训合格证书。因此，开办幼儿园具有特殊性，不仅要求适合的场所，而且要求配备有资质的人员担任园长。危某强、彭某等人聘请有资质的朱某任园长，是其家庭户经营幼儿园的一部分，并不违反法律，且与涉讼合同中有关被告租用涉讼房屋的用途一致，是被告履行涉讼合同的表现。（二）虽然承包合同一、二约定彭某、育某幼儿园向朱某“提供合法之经营牌照” ，且教育局曾核发办学许可证载明朱某为育某幼儿园校长，但教育局亦核发过办学许可证登记彭某为育某幼儿园负责人，在上述办学许可证核发后、本案诉讼中，教育局向法院出具了两份复函，均确认上述朱某的办学许可证有误，从2005年开办至复函作出之日止育某幼儿园举办者和园长均为彭某，此后并无有效的行政部门认定或其他证据否定上述复函的内容，故本案应以上列复函为准，认定育某幼儿园的举办者和法人代表（负责人）仍为彭某，则育某幼儿园的合法经营权仍由彭某、危某强等人的家庭户享有，朱某并非该幼儿园的登记法人代表和经营者。（三）虽然承包合同一、二约定朱某“自购幼儿接送面包车”、“对幼儿及园内所有员工的安全负有全部责任，概与彭某、育某幼儿园无关”、“合同生效后发生的债权债务由朱某承担”的内容，但是：1、承包合同一、二还约定承包经营的目标为“力争上南海一级学校”，则为发挥幼儿园的主要管理人员（朱某）的作用以达到经营目的，给予该人员更大的经营自主权，同时约定该人员较大的责任，符合常理。至于该约定是否过分增强自主权、增大责任，甚至不规范或与法律规定相悖，属于幼儿园内部管理关系问题，不能根据该约定内容即认定双方的实际经营状况及法律关系。实质上，上述约定仅为幼儿园经营者的内部约定，不能据此对抗合同外的人从而使危某强、彭某免责，庭审中危某强、彭某亦表示幼儿园对外债务仍由其承担。2、危某强能够提供工资表证明其作为经营者对朱某支付工资，虽然提交的两份工资表中部分数据不一致，但朱某在庭审中确认其向危某强收取工资的真实性，故本院予以采信。该事实与育某幼儿园作为参保单位为朱某缴纳社会保险费的事实能够相互印证，证明被告聘请朱某管理幼儿园的事实。朱某（或其代理人）在重审的历次庭审中均与危某强、彭某陈述一致，否定租赁关系，坚持认为朱某负责人事、财务等全面工作，负责日常管理，危某强和彭某也参与管理，部分重要事宜仍请示该两人，需要危某强审批来办理证件，这些陈述与上述工资支付、购买社保、危某强承租及装修涉讼房屋、彭某申办幼儿园并登记为负责人等事实相互印证，证明危某强、彭某作为家庭户与朱某之间形成的是聘请管理、承包经营幼儿园的关系，并非一般意义上转租涉讼房屋的关系。（四）虽然承包合同一、二约定高于涉讼合同租金的固定承包费，且朱某在相关笔录、录音中提及“租金”的事宜，但是朱某在庭审中明确陈述“上述租金指每月交给幼儿园董事危某仪的租金、水费、电费”、“该笔款项来源于幼儿园收入，余下收入扣除正常开支后以现金方式交付给幼儿园股东”、“朱某担任幼儿园园长，待遇综合计算，每个月有工资，年底有分红，分红是内部股东决定，与经营状况挂钩”，这些陈述与危某强、彭某在本案中的主张、陈述一致，证明朱某与危某强的家庭户之间达成合意，即合同中及朱某在笔录、录音中所称“租金”实际上属于上述聘请管理、承包经营幼儿园的对价款，而非一般意义上租赁涉讼房屋的租金。因危某强承租并装修幼儿园支出了费用、彭某协助申办而成立了幼儿园、取得了办学许可并提供证照给朱某经营、管理，故上述家庭户收取高于涉讼合同约定租金数额的对价款并未违反公平合理的原则。根据以上论析，朱某与危某强、彭某之间不构成转租关系，本院对原告上述主张不予采纳。原告主张被告存在转租行为理据不足，其请求确认转租行为无效，并据此请求解除涉讼合同、由被告返还涉讼房屋均理据不足，本院不予支持。

有关解除合同及返还租赁物问题。原告主张解除合同的事由除上述转租行为的主张外，还包括涉讼房屋构成危房及被告欠付租金。一、转租行为的主张无据，前文已论析，不再赘述。二、针对涉讼房屋是否危房、适租问题，原、被告双方分别出示鉴定报告，但均为单方委托鉴定的结果，对方均不予确认，且本案已由法院委托司法鉴定，该司法鉴定结论出具时间在后，故不采纳双方各自鉴定结果，应以司法鉴定为准。鉴定结论依据的是我国建设部等行政部门作出的标准，是正规规范。虽然原告引用《中小学鉴定标准》、《危险房屋鉴定标准》的相关规定，主张房屋倾斜率高于危险值及鉴定标准有误，但不能提供足够证据证明该主张，从而推翻司法鉴定结论，本院对原告该主张不予采纳。虽然原告提出司法鉴定未使用裂缝显微镜、未进行第二层次鉴定、未见构件总量、破损构件的程度、所占数量和比例，无按相关公式计算的结果等异议，但因本司法鉴定为本院委托的有资质鉴定单位所作专业鉴定，原告无足够证据证明上述异议及该异议对鉴定结论的影响，故本院不采纳原告该异议，仍采信鉴定结论。虽然原告主张涉讼房屋东座没有任何检测，故鉴定不完整，其结论无效，但鉴定单位委派人员在庭审中明确说明“东座经过目测没有发现明显损害”，则鉴定单位已对东座进行了检测，经此检测后，原告对其检测结果不予确认，却无证据推翻，本院对原告此异议不予采纳。综上，原告对司法鉴定报告的异议理由不成立。根据司法鉴定结论，涉讼房屋的危险性登记评定为“B级”，结构承载力基本能满足正常使用要求，个别构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。因此，按现有证据和鉴定意见，涉讼房屋虽存在个别构件质量问题，但不严重影响本案当事人作合同约定的租赁用途，且合同亦约定原告有检查、修缮房屋的义务，故原告以涉讼房屋构成危房为由请求解除合同依据不足。但租赁双方当事人应基于诚实信用、公平合理及保护生命安全、财产安全的原则，尽快协商妥当，按照司法鉴定的处理建议及国家规定的建筑质量安全标准，对涉讼房屋修复完善，且双方宜定期检测和维修涉讼房屋，使该房屋质量合格，让包括幼儿在内的涉讼房屋使用人得到安全保障。三、被告在应交租金的约四年半期间确有七次逾期支付租金，逾期时间超过十多天至四十多天不等，其中有四次逾期二十一天以上，但鉴于其一，涉讼租赁房地产面积较大，双方约定的租赁期限较长（期限为20年），被告在涉讼土地上投资装修成立了幼儿园，为履行合同而对租赁物的投入较大。从涉讼合同约定的内容、双方实际履行合同的状况及庭审中朱某陈述育某幼儿园的运作现状看，保持合同长期持续履行的稳定性较合同中途解除或终止更符合双方签订合同时的意思表示，更能平衡双方的权益，更有利于保障幼儿的权益。因此，合同中关于“逾期交租21日，出租方有权解除合同”的约定宜限定在任何一方当事人根本违约的情形中适用，否则任何一方当事人基于一般违约情形而任意解除或终止合同，将另一方当事人因信赖合同长期履行所作的较大投入变成高额的经济损失，显失公平。其二，被告自2007年9月1日起每月10日向原告交付当月租金，如原告所述“被告在大部分时间内都能按期交租”，即使延迟支付租金，拖延的时间也不长，次数不多，则被告不存在恶意延付租金的情形。故本院认定被告迟延缴租属于一般违约，不构成根本违约。其三，原告已收齐全部租金，且双方对于被告迟延缴租已明确约定相应违约金，原告向被告计收相应违约金足以弥补其迟延收租而遭受的经济损失。综合上述因素，被告迟延缴租构成违约，但不构成根本违约，因此，原告以此为由请求解除涉讼合同的条件不成就。综上，原告请求解除涉讼合同理据不足，本院不予支持。原告请求被告及第三人返还租赁场地是基于解除合同的主张，故本院亦不予支持。

有关违约金问题。尽管被告延迟缴租不构成根本违约，但确有迟延缴租的事实，应依约计付相应违约金予原告。按涉讼合同约定，被告每逾期一天应按当月租金的5‰支付违约金予原告，具体金额计算如下：2009年3月逾期违约金1120元（16000元×5‰×14天），2009年9月逾期违约金3608元（17600元×5‰×41天），2009年10月逾期违约金968元（17600元×5‰×11天），2010年11月逾期违约金2464元（17600元×5‰×28天），2010年12月逾期违约金2200元（17600元×5‰×25天），2011年1月逾期违约金3168元（17600元×5‰×36天），2011年2月逾期违约金1936元（17600元×5‰×22天），合计15464元。原告主张的逾期付款违约金计算依据及方法合理有据，且重审中被告对上述迟延付租事实、违约金数额均无异议，故本院予以支持。

二、佛山市中级人民法院（2014）佛中法民一终字第859号判决认为：

（一）转租是指承租人在租赁他人之物后作为出租人，将租赁物出租给次承租人，承租人与次承租人形成新的租赁关系。但本案证据反映被告及家属实际参与幼儿园经营，可见被告是以其母亲名义开办、经营幼儿园，并未与其母亲形成新的租赁关系。被告及其母亲作为经营者有权聘请符合资质要求的相关人员管理幼儿园，其与朱某签订的承包合同属内部管理的一种形式，未改变涉讼房屋仍由被告租赁用于经营幼儿园的约定，且该幼儿园对外仍由被告及其母亲承担责任，朱某也确认被告及其母亲参与管理，重要事宜需请示该两人，此模式有别于转租他人经营而单纯收租的行为。故原告主张被告转租并据此解除合同无据。

（二）鉴定结论认定涉讼房屋满足正常使用要求，故原告主张该房屋为危房并据此解除合同无据。但出租人负有检查、维修义务，承租人亦应重视安全问题。如承租人拒不配合出租人维修，足以影响房屋使用和幼儿安全，出租人可以向相关部门申请处理或另案诉讼主张权利。

（三）被告确有几次超过21天交租，符合合同约定解除条件，从合同自由原则出发应尊重当事人意思自治，但同时合同严守也是合同法中的重要原则，从维护交易稳定出发又有必要适当限制当事人随意解除合同，从而衡平各方权益。综观本案被告违约程度较轻，对原告实现合同目的影响不大，且原告可通过违约金弥补损失，被告投入较大，幼儿园现处于正常经营中，若解除合同势必影响目前在读幼儿的权益，故维持合同更能平衡各方权益。因此，合同不予解除。但交租为承租人主要义务，如日后承租人一而再存在逾期交租或拖欠租金行为，出租人可另案主张解除合同。

案例注解

本案涉及幼儿园经营场所租赁合同解除权之限制问题。幼儿园分为公立幼儿园与民办幼儿园。本案所涉者为民办幼儿园，其经营具有一定的特殊性，所涉法律关系具有复合性，包括经营场所租赁关系、经营者与教职员工之间的聘用关系、幼儿园（经营者或教职员工）与学生之间的有偿教育合同关系等，既有不动产的租赁关系，又有经营活动的管理关系。因此，幼儿园经营场所租赁合同关涉方方面面，对此类合同解除约定需实行一定的限制，其目的在于有效调整上述多重法律关系，平衡各方权益。以本案为例，试述与上述限制相关的法律问题如下：

一、转租与否之判断及其对合同解除的影响。

在租赁物使用过程中存在租赁合同当事人以外的第三人是常有之事。争议的双方一般会提出不同主张，有人主张转租，有人主张内部承包、内部管理或合伙经营、合作经营等。要区分转租与否，关键要抓住转租的特征。转租是指承租人与次承租人形成新的租赁关系。租赁是指交易双方达成合意，就一定范围内、一定期限中的标的物进行占用权之让渡。通常判断某一合同关系是否不动产租赁合同关系，可循以下方面辨析：

（一）合同目的专一性。租赁目的集中于占有、控制、使用租赁物，其对象主要为实体物。租赁以外的其他关系，如内部承包、内部管理、合伙经营、合作经营等，其目的具有多样性，如获取经营利益、争取工资收入、完成承揽项目等，其对象往往包含人财物，是综合管理的活动。租赁物在上述其他关系中往往仅为一种利用工具或借助平台，而非交易标的物本身。

（二）非人合性或非人身依附性。租赁更多的是体现一种商业关系，双方当事人之间地位平等。租赁以外的其他关系常常体现某种人合性或人身依附性，例如内部承包、管理中可能出现雇佣、聘用的人身关系，交易价格中常以工资等方式出现，双方可能形成上下隶属、管理与被管理的关系，又如合伙、合作经营往往具有很强的人合性，在亲属、家族、朋友、合作伙伴等范围内容易产生。

（三）责任承担之独立性。法律或合同中常常明确规定租赁双方各负其责。租赁以外的其他关系中，因人合性、人身依附性较强，往往产生关联性的责任负担情形，如合作、合伙承包经营可能产生连带责任，内部承包、内部经营可能产生包含或连带责任，即虽然内部责任可能有所细分，但对外一般必须由经营者承担责任，其他人的过错责任首先被包含其中，后才由经营者与最终责任人内部清算。

（四）对价固定性或稳定性。租赁关系中一般约定较为固定的租赁数额，其属占用租赁物的对价，因占用范围、时间之确定而具有固定性或稳定性。但其他关系中往往因经营状况、盈亏情况之变化而产生对价波动。

本案中，被告与其母亲之间围绕租赁物的关系既无合同依据，又具有明显的人合性，双方使用租赁物的目的不具有商业性，同时在责任承担方面也并无区分，是常见的家属之间代用名义经营或家庭集体经营的方式，不构成转租。

至于被告或其母亲与朱某之间的关系。根据原国家教育委员会于1996年1月26日颁布的《全国幼儿园园长任职资格、职权和岗位要求（试行）》第一条规定，一般幼儿园园长的任职资格为幼儿师范学校（含职业学校幼教专业）毕业及以上学历或高中毕业，获得幼儿园教师专业考试合格证书，有一定幼儿教育工作经历，并具有小学、幼儿园一级教师职务；示范性幼儿园和乡镇中心幼儿园园长还应有五年以上幼儿教育工作经历，并具有小学、幼儿园高级教师职务;所有幼儿园园长须获得岗位培训合格证书。因此，幼儿园经营具有特殊性。被告或其母亲在自身不具有资质的情况下，通过借助有资质的朱某去经营幼儿园符合法律规定。即双方关系目的更多体现在引入资质及补正经营条件，而非单纯让渡租赁权。同时，被告、被告母亲及朱某均确认，被告及其亲属参与管理，且重要事宜决定权在于被告及其亲属而非朱某，另外，幼儿园对朱某发放工资、购买社保等亦反映朱某与被告及其亲属之间形成上下隶属、管理与被管理的关系。在责任承担方面，上述双方均确认对外仍由被告及其母亲承担。虽然朱某与被告母亲的合同约定较为固定的“租金”数额，但该双方均确认其包含承包对价、水费、电费等款项，且年底有分红，由内部股东决定，并与经营状况挂钩，故实际上上述“租金”非一般意义上的租赁对价。判断法律关系、责任分担及款项性质，不能单单以合同约定字义或当事人的某些说法为据，而是综合与此相关的全部事实相互印证而认定。正是综合上述朱某参与幼儿园经营的方方面面内容，朱某与被告或被告母亲的关系并非目的唯一指向租赁物使用、具有一定的人身依附性、对外责任并非相互独立、双方交易对价并非固定租金，因此，原告主张朱某为次承租人依据不足。

转租对解除合同之影响可通过法律规定或双方意定。保障出租人在出现转租情形下的解除权，其目的在于保障出租人对于租赁物实际占用人的选择权。但承租人为履行合同而进行内部管理或合作性经营，在合法条件下为补正履约条件而诚信借助外力，亦是承租人的权利和自由，在未侵犯出租人权益的情况下，出租人对承租人承担一定的容忍义务，此为如本案一样租赁物具有特殊性的租赁合同中出租人解除合同权之限制。

二、危房的认定及其对合同解除的影响。

危房，顾名思义是指处于危险状态或存在危险隐患的房屋。对于何为“危险”及危房的检验标准，国家有相关规范文件规定危房等级。惟值得争议者在于，幼儿园用房之危险判定是沿用一般危房认定标准，还是有专门的更高要求的认定标准。事实上，目前我国尚无专门针对幼儿园用房的危房认定标准，只有相关文件涉及，例如2004 年6 月18 日《教育部、国家发展改革委、财政部关于中小学危房改造和校舍安全工作有关问题的紧急通知》第三条规定，对于D 级危房必须立即封闭停止使用，无改造价值的应予拆除。拆除前必须在危房周边设置安全隔离带，防止发生危险；对于C、B 级危房应立即组织学校、设计、施工人员排除危险点，加固危险构件，保证房屋安全使用；对于局部险情一时排除不掉的，也应封闭不安全的部分校舍并停止使用。上述认定主要针对中小学房屋，与幼儿园用房类似，可参考适用，但其所涉危房等级仍然沿用一般危房认定标准。对于危房认定标准，我国《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）（2004版）有明确规定。因此，本案委托司法鉴定结论基于上述《危险房屋鉴定标准》作出，可作定案依据。至于双方诉讼中各自提供自己委托的鉴定结论，对方往往不予确认，且由于存在委托鉴定的利益关系，故上述鉴定结论可能有所偏颇，不足以采信。除非有充足条件推翻，否则一般应在诉讼中履行司法鉴定程序，并采纳司法鉴定结果来认定危房与否及其等级。

认定有特殊用途的危房对合同解除的影响，主要考虑：（一）房屋安全性。人命关天，法律应首先保障人身安全，故凡构成对人命、人身安全产生威胁或较大隐患者，无论当事人是否约定，当事人均可据此解除合同。（二）房屋质量问题是否影响房屋作约定用途使用。幼儿园用房作教育幼儿使用，房屋即便未构成危险，但其质量问题严重影响上述用途使用者，无论当事人是否约定，当事人均可以合同法第九十四条有关合同目的不能实现为由解除合同。（三）当事人对房屋标准有无专门约定，如该约定条件成就即可解除合同。

本案中，虽司法鉴定依据正规规范认定涉讼房屋为B级危房，但同时认定该房屋仅是个别构件处于危险状态，却基本能满足正常使用要求，故不符合上述（一）、（二）项情形。同时，双方约定“经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准的，租赁合同自然终止”，故本案亦不符合上述（三）项情形。

然而，司法裁判者有责任向双方释明，并引导双方基于诚实信用、公平合理及保护生命安全、财产安全的原则，尽快协商妥当，按照司法鉴定的处理建议及国家规定的建筑质量安全标准，对存在质量问题的房屋修复完善，且双方宜定期检测和维修涉讼房屋，使该房屋质量合格，让包括幼儿在内的涉讼房屋使用人得到安全保障。任何一方怠于履行上述修复或配合义务，导致房屋危险程度加剧，当事人仍可基于新情况另案主张解除合同。

综上，危房认定以国家规范标准为依据、以公正程序作出。危房产生并不必然导致合同解除。出租人在危房未危及生命、人身安全、未严重影响约定用途、未到达约定条件的情况下对承租人负有一定的容忍义务。同时，根据危房等级，司法裁判应分别采用解除合同或维持合同但分配双方修复责任等方式，引导双方保障租赁物的安全性及正常使用用途，维系合法、无害、正效能的租赁合同关系。

三、逾期交租对合同解除的影响。

租赁合同中，当事人经常约定超过一定期限交租，对方可以解除合同，或约定当事人可以通过赔付对方一定数额的违约金来换取合同解除权。从合同自由原则出发，上述约定属意思自治，应受法律尊重，其事实上亦符合我国合同法第九十三条的规定。然而，当事人所约定的解约条件随意性较大，缺乏规范性，故在实践中容易出现当事人出于追求合同外的其他利益而违背诚信滥用约定解除权的情况。同时合同严守也是合同法中的重要原则，从维护交易稳定出发有必要适当限制当事人随意解除合同。因此，当上述合同自由原则与合同严守原则交集碰撞之时，应在公平原则（合同法第五条）、诚实信用原则（合同法第六条）构筑的框架上进行利益衡量。

所谓利益衡量，是指法官审理案件，在案情事实查清后，不急于寻找本案应适用的法律规则，而是综合把握本案的实质，结合社会环境、经济状况、价值观念等，对双方当事人的利害关系作比较衡量，作出哪方当事人应受保护的判断，此属实质判断。其实利益衡量就是在既存冲突的法律保护价值时进行比较、遴选、取舍后作出符合裁判目的之价值取向。裁判目的是什么？就是彰显正义、定纷止争及衡平各方权益。

本案中，利益衡量的因素包括：（一）合同目的实现之影响。违约方违约程度轻，主观恶意小，守约方既收足租金，且通过违约金已弥补损失，故合同目的所受影响不大。（二）经济原则。承租人投入较大，幼儿园正处于正常经营中，因此，解除合同相对于维持合同更消耗社会纠正成本及双方为清算合同而产生的交涉成本、诉讼成本等，不符合经济、效率原则。（三）维稳因素。若解除合同势必影响目前在读幼儿的权益，滋生新的社会问题，产生不必要的矛盾与纠纷。

由此可见，约定解除权亦受到一定的限制，该限制体现了合同自由、合同严守、公平、诚实信用原则在利益衡量中相互渗透与角力的结果。但当然，上述限制亦应有度。因支付租赁对价是租赁合同最主要目的，故如承租人此后再拖延交租，其恶意建立在累加基础之上，可能达到严重影响合同目的实现的程度，届时约定解除权即可行使。