关键词  相邻关系  占用  公共区域

裁判要点

不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

相关法条

《中华人民共和国民法通则》第八十三条

案件索引

一审：佛山市南海区人民法院（2013）佛南法九民三初字第10号（2013年10月18日）

基本案情

原告崔某宗诉称：原告是佛山市南海区九江镇沙头北村向明苑住宅小区三期富豪居XX8房的业主，被告是佛山市南海区九江镇沙头北村向明苑住宅小区三期富豪居XX9房的业主。2011年11月，原告购买XX8房后，于2012年3月发现被告对XX9房进行装修期间，在未经原告允许并且原告反对的情况下，在XX8房与XX9房之间的一处相联的公共面积约7.5平方米大小的位置、在XX9房门口左侧公摊面积约2.5平方米大小的通风位置进行装修围蔽占为私用。原告认为被告的行为已经侵犯了原告的合法群益，被告占建物违反国家有关工程规划建设规定，妨碍相邻建筑物的通风、采光。请求判令1、被告拆除佛山市南海区九江镇沙头北村向明苑住宅小区三期富豪居XX8房与XX9房之间的占建物，恢复建筑原状；2、诉讼费用由被告承担。

被告辩称：被告愿意恢复XX9房门口左侧面积约2.5平方米的通风位置。原告诉称的XX8房与被告的XX9房之间的一处相连的公共面积约7.5平方米大小的位置进行装修围蔽占用问题，被告认为该位置并非原告的XX8房与被告XX9房之间的相连公共位置。该位置虽然与原告的XX8房相连接，但是相连接的墙壁（公用的墙壁）是没有窗户的。因此，该位置与原告的XX8房是不相通的，从原告的XX8房是不能达到该位置的，也不可能从该位置进入XX8房。该位置与被告的入户花园只有一个高约100厘米的护栏，只有被告能够到达（只有进入XX9房后才能达到该位置）。所谓公用面积，是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往及保障生活所设置的公共走廊、楼梯电梯间、水箱间等所占面积的综合。公共的建筑面积，开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。原告在购买XX8时没有分摊该位置的建筑面积。因此，该位置不属于原告的XX8房与被告的XX9房之间的相连的公共位置。被告屏蔽占用该位置，没有影响原告通行、通风、采光，也没有影响原告的其他居住生活。在被告屏蔽该位置前，该位置的外部并没有任何保护措施，内部没有装修，既存在重大安全隐患也有碍美观。被告屏蔽该位置，一是为了杜绝安全隐患。如被告对该位置不加以屏蔽，该位置将构成被告的重大安全隐患（这应该是楼房设计的失误）。二是有利于室内室外的美观。三是在不影响他人的情况下物尽其用。因以上多方面的原因，该楼房与被告一样的套间在装修时都对该位置进行了屏蔽。开发公司、物业管理公司对这一做法一直也是默许的。被告屏蔽该位置没有损害原告的相邻权，请依法驳回原告该部分的请求。被告买楼时，销售人员告知被告涉讼的7.5平方米的面积是可以由被告处理的。

法院经审理查明：原告崔某宗、被告黄某华分别是位于佛山市南海区九江镇沙头北村向明苑住宅小区三期富豪居XX8房（房地产权证号为粤房地权证佛字第XXXXXXXX27号）、XX9房（房地产权证号为粤房地权证佛字第XXXXXXXX66号）的权属人。上述两房产相邻。

原告的XX8房入户花园门前的楼梯间与被告的XX9房入户花园之间是一狭窄通风道（以下简称“涉讼通风道”）。该通风道均不在原、被告房产分户平面图内。该通风道(一端口)与该层走廊通道交汇处原设置了铁栏。被告将该铁栏拆除另加装了活动铁栏并加锁，将拆下的原铁栏向前迁移设置在该通风道另一端口（即该层建筑物的边缘处）。现场勘验时，被告同意将该处恢复原状。

被告XX9房入户花园以南、该楼层天面两横梁之间对应的该楼层楼面区域是一平台（以下简称“涉讼平台”）。该平台均不在原、被告房产分户平面图内。该平台两对边分别是XX8房、XX9房的房产墙体，另两对边中一边为该层建筑物的边缘（原没有设置任何设施）、另一边是XX9房的入户花园。涉讼平台与XX9房入户花园连接处原设置了约1米高的铁栏杆。被告将涉讼平台相连处的铁栏杆拆除，在该平台边缘（即平台原设有铁栏杆的对边）加装铁栏网及玻璃窗。被告对涉讼平台围闭装修了使用。与该平台相连的原告XX8房入户花园的墙体上、距离该平台边缘不远处是XX8房的窗户。

2013年8月8日，原告向本院起诉。

裁判结果

广东省佛山市南海区人民法院于2013年10月14日作出（2013）佛南法九民三初字第10号民事判决：一、被告黄某华应于本判决发生法律效力之日起三十日内对位于佛山市南海区九江镇沙头北村向明苑住宅小区三期富豪居XX9房入户花园与楼梯间之间的通风道与走廊交接端口的铁栏予以拆除、将该通风道另一端口的铁栏拆除并安装在该通风道与走廊交接端口上，恢复原状。二、被告黄某华应于本判决发生法律效力之日起三十日内对位于佛山市南海区九江镇沙头北村向明苑住宅小区三期富豪居XX9房入户花园以南、该楼层天面两横梁之间对应的该楼层楼面区域平台的围闭设施（铁栏网及玻璃窗）及装修予以拆除，在该XX9房入户花园与该平台之间设置栏杆（约1米高），恢复原状。宣判后，当事人未提出上诉，判决已经发生法律效力。

裁判理由

法院生效裁判认为：依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。原、被告是不动产的相邻双方，彼此在相邻权的各个方面应当提供便利和接受限制。原告主张被告对涉讼通风道恢复原状，被告对此无异议，本院对原告的该请求予以支持。被告认为发展商告知其可自行处分该涉讼平台但未举证证实该事实及发展商对该涉讼平台享有权属及处分权。根据房地产权证所附的房地产平面图，涉讼平台不属于被告XX9房的权属范围。被告不因其入户花园与涉讼平台只是一铁栏之隔的便利而可自行围闭处分。现被告将该涉讼平台围闭装修使用，不符合富豪居的设计规划，因涉讼平台与原告XX8房入户花园的窗户距离比较近，可能会影响原告的正常生活。而且，涉讼平台的围闭对富豪居涉讼楼层的通风、消防等方面存在影响并构成安全隐患。因此，原告主张被告对涉讼平台予以恢复原状，理据充分，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、七十一条的规定予支持。

案例注解

该案例争议焦点在于被告对涉案的XX9房入户花园以南、该楼层天面两横梁之间对应的该楼层楼面区域平台进行围闭及装修的行为是否属于违法占用。被告认为该位置虽然与原告的XX8房相连接，但连窗户都没有，不能相通；却与被告的XX9房只相隔一排不足一米的护栏，即从被告的XX9房间可以像穿越一间阳台一样轻易地进入涉案区域，而从原告的XX8房间是完全不可能进入该区域的。被告围蔽该区域并不会对原告的生产、生活造成任何影响，故不存在占用问题。被告的辩解看似合情合理，却不能得到法官的支持。这里需要明确的是“违法占用”应当作何解释？是不是像被告答辩所认为的，对于相邻关系权利人的原告本来就无法直接使用的区域，无论被告怎样处理都不存在违法占用的情况？即按照被告的理解，违法占用只存在于影响他人使用的情形中，只要不影响他人使用也就不是违法占用了。这种通俗的解释是否合理呢？乍一听，是这是一个相当确定的解释，比之复杂的法言法语更容易为非专业的当事人所理解和接受。但，法律用语的专业性正在于其严谨。如本案出现的情况，虽然原告无法对涉案区域进行直接使用，被告因此对涉案区域进行简单的围蔽、装修似乎不会影响到原告的生产、生活。但是，被告的行为却属于违法占用的情况。这是因为，考虑违法占用不仅仅要从相邻权利人的直接使用方面的权利出发进行考虑，还要考虑居住在同一幢建筑内的权利人可能从因该片区域应保持的状态中得到的权利，这些权利通常为当事人所忽略，却最关系到当事人的日常生活。不属于任何一个业主权属范围的公共区域，往往起着楼层通风、消防等的安全作用。对这种区域进行占用表面上可能不会影响其他业主的通行，却间接的影响到整幢楼或者整层楼的通风、消防等安全。因此，即便是商业社会的今天，建筑者也不可能将每一处空间以私有的方式商业化，必须留出足够的公共区域以保证整幢建筑的安全使用。正是出于公共安全的考虑，房地产权证所附的房地产平面图上不属于自己权属范围的区域，任何人都不得擅自更改、使用。在分工日益专业化的今天，现代社会的公民尤其不可凡事臆想而为，因为在很多自认为无所谓的专业领域，可能我们一个小小的举动就会造成极大的麻烦，危及到很多人的权益。违法占用看似一个主动性的词汇，实际却是一个被动性的行为，只要超过自己权属范围，均构成违法占用。被告行为超出权属范围处理楼层公共区域即已构成违法占用，对原告的生产、生活，整幢楼层的通风、采光等造成影响甚至损害。故其辩解意见无法得到法官支持。