关键词 回购 担保 权利变动 合理对价 第三人保护
裁判要点
在商品房按揭贷款三方关系中，开发商履行担保责任代买受人向银行清偿贷款，进而根据合同约定主张解除买卖合同，办理备案登记注销手续的，应考察买卖合同履行情形、房产权益变动及权利限制情况及第三人利益保护等因素，进而做出准确裁判。
相关法条
《中华人民共和国物权法》第十五条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条。
案件索引
一审：佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第982号（2014年7月8日）；
二审：佛山市中级人民法院（2014）佛中法民一终字第3652号（2014年12月18日）。
基本案情
原告诉称,原、被告双方于2012年3月21日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告向原告购买位于佛山市南海区大沥镇金茂大道6号中某广场3层某铺位；建筑面积共196.04平方米；交易总价款3920800元；被告未能履行其向按揭银行应尽义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致原告对该商铺承担回购或保证担保责任的，原告有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关合同、协议，被告应按总成交楼价的10%向原告支付违约金，如给原告造成损失的，还应如数赔偿。后被告经济能力恶化，拖欠银行借款，银行要求原告代为清偿被告的逾期款项，履行保证责任。根据上述合同约定及有关法律法规，结合上述事实，原告有权解除合同并要求被告依约支付违约金。原告对第三人不主张权利。请求判令：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、被告立即协助原告到佛山市南海区国土城建和水务局办理商品房买卖合同注销合同登记备案手续；3、被告向原告支付违约金392080元；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。
被告没有答辩。
第三人述称，只有当第三人在案中的债权债务得到清偿，第三人才同意解除、注销合同。但至今借款仍未得到清偿。若原告同意解除合同后一个月内清偿债务，第三人亦可以同意先解除、注销合同。
本院经审理查明：2012年3月21日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：被告向原告购买佛山市南海区大沥镇金茂大道6号中某广场3层某铺（以下简称涉讼商铺）；建筑面积196.04平方米；总金额3920800元；被告应于2012年2月21日前付清50.01%房款1960800元，余款1960000元按揭付款。
2012年3月21日，原告与被告签订《<商品房买卖合同>补充协议》，约定：被告未能履行其向按揭银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款），导致原告对该商铺承担回购或保证担保责任的，原告有权单方面解除双方签订的《买卖合同》及相关合同、协议，被告应按总成交楼价的10%向原告支付违约金，如给原告造成损失的，还应如数赔偿。
2012年4月25日，被告、邓某仪（甲方）、第三人（乙方）、原告（丙方）签订《个人房屋抵押借款合同》（以下简称贷款合同），约定：甲方向乙方贷款1960000元用于按照涉讼合同购买涉讼商铺；贷款期限5年，自2012年4月25日始至2017年4月25日止；按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日；丙方对本合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下所有债务清偿完毕为止产生的所有甲方应付款项承担连带保证责任；如甲方未按本合同之约定按期足额地偿还任何一期贷款本息及其他应付款项，丙方应于收到乙方的通知后五日内履行代为还款义务，否则乙方有权从其在乙方开立的任何账户中直接划扣相应款项，丙方在此放弃要求乙方优先实现本合同项下抵押权的抗辩；如有下列情形之一的，乙方有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和/或要求保证人承担连带保证责任：……甲方及/或丙方明确表示或以自己的行为表明其将不履行本合同项下的义务。
原告与被告曾签订一份《返租协议》，约定：被告将涉讼商铺返租给原告经营管理；返租期限为五年，自2013年6月1日起至2018年5月31日止。原告庭审中确认其已向被告支付了部分返租租金，且原告现经营管理涉讼商铺。
针对涉讼商铺已在行政部门办理商品房合同登记，登记出卖人为原告，买受人为被告。截至2014年4月14日，针对涉讼商铺的权利限制情况如下：一、已办理预抵押登记，抵押权人为第三人；二、2013年10月9日，因（2013）佛顺法立保字第145号案查封；三、2013年10月11日，因（2013）顺法立保字第144号案轮候查封；四、2013年10月14日，因（2013）佛顺法民一初字第406号案轮候查封；五、2013年10月16日，因（2013）佛南法桂民一初字第576号案轮候查封；六、2013年10月21日，因（2013）顺法民二初字第685号案轮候查封；七、2014年3月21日，因（2014）佛城法民三初字第341、342-1号案轮候查封。
庭审中，原告确认已收齐购房款（包括合同约定的按揭贷款）。第三人确认，自2013年10月至一审辩论结束前，因被告逾期偿还贷款本息，原告已代为清偿。
裁判结果
佛山市南海区人民法院于2014年7月8日作出（2014）佛南法民三初字第982号民事判决：驳回原告中某地产有限公司的全部诉讼请求。宣判后，原告提出上诉。佛山市中级人民法院于2014年12月18日作出（2014）佛中法民一终字第3652号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
法院生效裁判认为，首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，该法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然本案涉讼房屋暂未完成物权登记，物权尚未发生变动的效果，但双方签订的《广东省商品房买卖合同》仍对各方均具有法定约束力，中某地产公司提出的涉讼房屋所有权仍归其所有问题，应根据合同的履行情况予以考量。本案中，中某地产公司已将涉讼房屋交付范某胜，范某胜也交清涉讼房屋购房款，且该房屋亦在房产部门办理备案登记，明确权利人为范某胜；此外，中某地产公司也依照《返租协议》向范某胜支付了返租相应收益，间接确认范某胜（作为权属人、出租人）接收涉讼房屋后将其交付中某地产公司（作为承租人）使用、管理。前述事实表明，作为房屋买卖合同的当事人，双方均已适格履行了《广东省商品房买卖合同》的主要权利义务，涉讼房屋买卖合同依法进行了备案登记。范某胜作为备案登记的权利人，在无严重违约的情况下，享有对将来发生不动产物权变动的请求权，有权依据双方的合同约定及相关法律、法规的规定，请求中某地产公司履行协助办理过户的义务。中某地产公司认为其仍享有涉讼房屋的所有权，有权解除《广东省商品房买卖合同》依据不足，亦与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”赋予的解除权行使条件相悖，对此本院不予支持。
其次，针对中某地产公司上诉称应根据双方签订的《<广东省商品房买卖合同>补充协议》第五条第5项约定解除涉案商品房买卖合同，并将涉讼房屋备案登记手续注销，范某胜承担相应责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”依照上述法律规定，合同履行过程中，当事人有权在条件成就时解除双方的合同关系。而中某地产公司也与范某胜就涉讼合同解除问题，在《<广东省商品房买卖合同>补充协议》第五条第5项约定了“买受人未能履行其向按揭银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行月供款）而导致出卖人对该商铺承担回购责任，出卖人有权单方面解除双方签订的《买卖合同》及相关合同、协议……”，但涉讼房产至中某地产公司起诉之前，《广东省商品房买卖合同》所涉最主要的权利义务已履行完毕，中某地产公司并无证据显示范某胜在履行前述合同过程中存在重大违约行为，虽然范某胜确存在逾期向华某银行佛山分行支付贷款导致中某地产公司履行担保责任，代为清偿的行为，但涉讼房屋买卖合同已经进行了备案登记，且办理了预抵押登记，并因被查封、轮候查封等，权利受到限制，中某地产公司该项诉请不仅与范某胜具有关联，也与华某银行佛山分行及其他案外人紧密相关。在上述权利障碍清除及双方形成新的合同关系之前，中某地产公司行使该合同的解除权依据不足，其请求注销涉讼房屋的备案登记亦没有依据，本院不予支持。又因中某地产主张的范某胜付违约金之诉请建立在该合同解除基础之上，其关于合同解除问题本院不予采纳，对中某地产公司该项诉请，本院亦予以驳回。至于中某地产公司基于《个人房屋抵押借款合同》对华某银行佛山分行所承担的担保责任，亦不构成其行使本案合同解除权的当然条件，其合法权益可另行主张。
案例注解
本案涉及商品房预售中常见的回购问题。回购，一般而言涉及多个不同的法律关系：第一个是开发商与购房者的商品房预售或买卖关系；第二个是购房者与银行的借款关系；第三个是开发商与银行之间的担保（保证）关系；第四个是开发商与购房者之间的回购关系。因涉及多方利益，与回购相关纠纷的处理往往涉及各方利益平衡问题。结合本案处理，可以总结出一些利益平衡所需要考量的具体因素，以供司法适用参考。
一、回购制度的功能
要作出准确的利益平衡和司法处理，首先要准确把握回购制度的功能。实践中，回购多出现在有开发商参与的商品房预售或买卖按揭贷款之中。可以说，回购最直接的功能是开发商确保其向银行承担担保责任之后的利益得到保障。一般而言，回购的直接受益者是开发商；回购条款往往是开发商要求订立的。从更广义的角度看，回购往往与开发商的担保责任并存，从而有利于购房者贷款进而顺利购得房产。但不得不明确的是，回购本身并不具备上述衍生功能——银行不会因为有回购而放松审批贷款；对银行利益有直接影响的是开发商的担保责任。同时，应该看到，开发商承担担保责任以促进银行贷款是对开发商（售房方）与购房者均有利的一个安排：购房者获得了需要的房产，开发商则通过售房获取利益。因此，不能将承担担保责任的开发商作为弱势的一方，而将回购制度作为开发商应所当然应该获得的保障。
二、回购条款的性质
理论上，针对回购条款性质，有新契约说和解除权说的分野。新契约说认为，回购是针对标的物的买卖重新订立一个新的合同关系。解除权说认为，回购是一种针对原买卖关系的约定解除权。其实，两种学说在法律效果上并没有实质的区别：回购往往是附条件的——一般而言是开发商承担担保责任，而该种条件既可以理解为新买卖合同关系的生效要件，也可以理解为原买卖关系的解除权成就条件，两个路径在理论上均言之成理。但两种理论构成下，开发商最终享有的仍是针对标的物的债权返还请求权，因为在履行原买卖关系的过程中，标的物所有权或占有一般已经发生转移，或已经办理产权变更登记，或已经办理合同备案手续，或已经交付使用。无论是新契约说还是解除权说，开发商行使返还请求权，仍要作出独立的意思表示。
三、回购中的利益平衡
回购条款主要有以下几种类型：1.解除合同请求权，约定承担担保责任后有权解除买卖合同；2.购买请求权，约定承担担保责任后有权以原价回购房产，反映到诉讼中可能产生返还房产的诉请、确认房产所有权的诉请等类型。
在意思自治的原则下，回购条款的安排若没有法律、法规规定的无效情形，原则上应作有效处理，不宜轻易否定其效力。但有效的回购条款并不等同于回购权利的直接实现。回购权利作为一种合同权利，可能受到限制。根据前述法律关系分析，回购起码涉及开发商、银行、购房者三个主体的利益平衡。但实践中，若发生回购情形——购房者无法偿还贷款进而由开发商承担担保责任的情形，往往涉及第三人利益的平衡问题。正是这一点使利益平衡更加复杂。换言之，此时要考虑的问题是争议房产究竟应该作为购房者的责任财产，进而保护第三人（债权人）的利益，还是应该归属于开发商，进而保护开发商的利益。这个问题首先与回购的性质相关。前已经述及，回购无论采用哪种理论构成，从根本上而言只是一般的请求权（债权），应与其他债权平等对待。因此，当回购请求权与其他债权发生冲突时，往往会发生限制回购的情形。具体而言，限制回购请求权的合理因素有：
（一）原合同主要义务已经履行完毕
一般而言，购房者已经通过自付、银行贷款的方式支付了所有的购房款，履行了其买卖合同的主要义务。据此，开发商获取房屋对价的合同目的已经实现，实现第一次获利。
（二）房产权益主体发生变动
房产权益主体发生变动的最典型情形是房产所有权的转移。通过变更过户登记，由购房者取得房产所有权。本案涉及的是合同已经办理备案登记的特殊变动形式。这是我国实践中认可且常见的权利取得方式，但究竟经备案的合同权利法律性质及地位如何，未为我国法律制度框架所涉及。应该看到，经备案登记的合同权益，相较于普通的合同权益，具有更强的期待利益，在无严重违约的情况下，享有对将来发生不动产物权变动的请求权，且该请求权实现可能性较大。同时，经备案登记的合同具有更强的确定性和公示性，可以作为合同权利人的财产进行查封、抵押。此外，交付等变更占有的形式亦属于房产权益主体发生变动的情形。
房产权益主体变动之所以会构成对回购的限制，原因在于按约定的回购条件——往往是原价回购，可能会产生不公平情形。房产权益主体发生变动后，新的权益主体可能已经对房产进行使用、增益，对此部分利益，应归属于新的权益主体，故在回购情形，需要结合案件具体情形考察回购条款是否公平、回购权主体是否支付合理对价等因素。
（三）担保责任的履行情况
回购条款的合理性在于开发商通过履行担保责任获得了对于购房者的追偿权，即已经为回购支付了对价。换言之，若未支付合理的对价，回购可能会受到限制。本案中，开发商只履行了部分代偿责任，并未代为偿还所有银行贷款，其实际支付的对价相较于房产的价值（原合同价款）相距甚远，此情况下支持其取得房产权益，不符合等价有偿和公平原则，可能极大损害购房者利益。
（四）第三人利益的保护
如前所述，因房产权益主体发生变动，房产权益已经成为购房者的一般责任财产，是对其个人债务的担保，而回购权利作为一般债权，应与其他债权作平等处理。若房产存在抵押、查封等情形，房产权益的再变动（包括合同的解除）将会受制于权利障碍的限制，且会影响第三人利益。故回购权利人有关解除原合同、返还请求权、变更登记等诉请，均因与案外人利益紧密相关、存在权利障碍而受到限制。
